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楼市起伏难预测,有钱才是硬道理——房企财务系列之现金分析

时间:2017-04-21 16:55:22 来源:克而瑞地产研究mp

原标题:楼市起伏难预测,有钱才是硬道理——房企财务系列之现金分析

  小Q导读:这55家上市房企,2016年谁最有钱?

文/克而瑞研究中心 房玲、俞倩倩、易天宇

  2016年行业“先扬后抑”,前三季度“繁荣、火热”,四季度“调控回落”,企业整体销售业绩普遍大幅增长。与此同时,融资环境较为宽松,房企融资规模大幅增长。双重影响下,企业拿地热情高涨,土地市场地王频出。销售、融资、投资都热火朝天的情况下,2016年底企业持有现金到底发生怎样的变化呢?面对2017年变化的行业环境,哪些企业有足够的现金能够更加从容应对甚至更进一步呢?为此,我们在销售TOP100房企中选取了55家典型上市房企1进行深入分析

2016年房企持有现金增加五成

  90%的房企现金增加

  1)销售大涨、融资宽松,房企现金平均增长五成

  2016年,55家典型上市房企的在手现金为15967亿元,同比增长49%。其中现金同比增长的企业达48家,占到了总数的87%;有9家企业涨幅在100%以上,还有20家企业涨幅超过50%。只有7家企业持有现金出现减少,占到了总数的13%。

  如果说2014年整体市场低迷,融资活动是企业维持现金增加的主要原因,2015年整体市场回暖,经营性现金流的反转则为企业持有现金的增加带来了双轮驱动。2016年前三季度,市场持续升温,全年企业销售普遍大增,销售回款也不断增加,加上持续宽松的融资环境,最终导致了企业持有现金的进一步增加。

  55家典型上市房企主要指:中国恒大、中海地产、碧桂园、万科地产、融创中国、保利地产、华润置地、富力地产、招商蛇口、华夏幸福、九龙仓、金隅股份、合景泰富、首开股份、绿城中国、远洋地产、雅居乐、世茂房地产、越秀地产、金地集团、旭辉集团、中国金茂、荣盛发展、阳光城、保利置业、仁恒置地、首创置业、金科集团、禹洲集团、龙湖地产、融信中国、华发股份、龙光集团、新城控股、中粮地产、金融街、时代地产、瑞安房地产、建业地产、中国奥园、建发房产、景瑞地产、宝龙地产、北京城建、滨江集团、中骏置业、信达地产、路劲基建、北辰实业、当代置业、合生创展、五矿地产、朗诗集团、中航地产、苏州高新

  2)恒大现金超三千亿成最大金主,世茂、龙湖等企业现金持有缩水

  具体到单个企业来看,以融信中国、融创中国、滨江集团为代表的企业,在手现金的增幅都超出了150%。中小企业中如路劲基建、朗诗集团等,现金规模比不上行业龙头企业,增幅相对较高。其中,融信中国以320%的增幅排名第一。富力、碧桂园等大型房企增幅也颇为可观。

  现金净增加方面,中国恒大、碧桂园、融创中国都超过了400亿元,其中最令人瞩目的要数恒大。2016年中国恒大现金净增加高达1403亿元,成为唯一一家持现金净增加超过千亿的房企,且比第二名远远高出了189%;2016年末中国恒大持有现金总量突破3000亿元,高达3043亿元,比第二名中海超出了近118%。此外万科、中海、保利等大型房企现金净增加也不少,但由于现金基数较大,涨幅并未进入前十,这也是企业规模多决定的。

  虽然大多数房企现金总量均有了不同程度的增加,但仍有少数房企的现金量出现了显著下降。其中降幅最大的为五矿地产,同比下降高达48%。此外世茂房地产现金降幅也较高,为16%,现金净流出方面为42亿元,排名第二。此外2016年龙湖地产与华润置地的现金持有都有略微下滑,其中龙湖下降4%至174亿元;华润略微下滑0.8%至415亿元。

融资拉动恒大、融创等现金增加

  回款为滨江、华发等提供保障

  2016年企业现金普遍都有较大的增加,影响企业现金变动的最主要因素可以说是企业的销售回款、投资开发力度以及融资偿债规模。2016年很多企业销售大幅增长,但同时为了保持规模持续加速扩张,投资开发的力度也很大,因此通过大举融资增加现金持有量,以备战未来,如中国恒大、融创中国等。此外还有的一部分企业于去年融资不多,投资开发相对谨慎,受市场较好原因导致销售回款增加,从而增加了现金持有量,如雅居乐、华发股份、滨江集团等企业。

  1)恒大、融创等企业快速扩张,大规模融资备战未来

  中国恒大、融创中国等企业2016年持有现金增加明显,根本原因都在于融资较多,2016年总有息负债增长明显。这些企业都是处于大举扩张期的企业,企业销售规模增长明显,投资开发资金需求强烈,销售回款往往不足以支撑企业的投资开发需求,而企业则通过融资来拉动现金流,抓紧时机囤积资金,为企业未来的后续再扩张开发奠定资金基础。

  以中国恒大为例,近年来恒大的销售规模持续快速增长,更是问鼎了2016年年度房企销售流量榜及权益榜,实现合约销售金额3734亿元,同比增长近85%。销售增长的背后,是土地储备和在建规模的不断壮大。恒大近年来拿地一直较多,除2014年外,2012年以来的每年的拿地量均在2600万平米以上,2016年更是新增土地储备1.02亿平方米,同比大幅增长193%。截至2016年,恒大项目总数达到了582个,总土地储备约为2.29亿平方米。此外,2016年恒大新开工面积为5138万平方米,同比上升21%;年底在建工程面积8037万平方米,同比上涨37%。随着拿地以及开发面积的大幅增长,恒大不仅需要支付更多的地价及建筑成本,所带来的土地增值税及利息等都是不小的开支。2016年恒大的销售回款虽然达到了3158亿元,但企业投资开发却达到了4269亿,远远超出了销售回款。

  为了能够在快速扩大规模的同时保障资金供应,恒大通过大量融资发债推动扩张发展。有息负债规模(不含永续债)从2015年末的2969亿元,增加到2016年末的5351亿元,同比增长了80%。此外,永续债方面,恒大地产相比2015年增长了49%,达到了1129亿元。2016年恒大地产通过各种渠道大量融资,这也成为了恒大在2016年现金大幅增长的主要因素。值得注意的是,恒大地产还于2017年3月连续发行了三期优先票据,换算后相当于人民币约173亿元,可见恒大仍在积极囤积资金。对于拥有如此庞大资金的恒大而言,2017年无疑将会继续加快自身发展速度,增加更多优质土地储备,从而促进企业销售的快速增长,为4500亿的销售目标奋力一搏。

  2)华发、滨江等受益于市场较热,销售回款增加为主因

  雅居乐、华发股份、滨江集团等为代表的企业,2016年销售回款的大幅增加,是企业现金增加的主要原因。这些企业2016年在资本市场表现平平,投资力度一般,但是2016年受益于上半年部分城市市场火热,销售回款显著增加。

  滨江集团2016年受杭州等地市场利好影响,销售收入大幅增加,销售金额达到367亿元(含协议金额),同比增长57%,首次冲破了300亿的大关。而在拿地方面,2016年滨江集团拿地建筑面积为161万平米,同比增长了54%,且大部分项目都为合作项目,据测算2016年投资开发仅占销售回款的一半,这也与滨江目前走轻资产发展道路有关。值得注意的是,滨江还于2016年通过非公开发行股票募集资金27亿元,这也造成了其持有现金的增加,因此2016年滨江集团在融资方面力度不大,总有息负债规模基本没变。

  此外,华发股份于近年来销售也有较高增长,近两年受益于珠三角市场的火热,华发的销售收入出现了大幅提高,尤其是2016年,实现销售金额357亿元,同比增长近 169%。而拿地方面,华发2016年新增土地70万平方米,相比2015年的97万平米(权益面积)反而下降了28%,2016年新开工面积235万平方米,同比增长也仅有7%,投资开发力度并不大。融资方面,2016年华发仅发行了70亿的公司债,此外还偿还了一笔短期负债,有息短债从2015年的92亿元骤降68%至2016年的29亿元,这也就造成了总有息负债的减少。可以说华发在改善财务结构的同时,销售回款大幅增加使得企业的现金持有也水涨船高。

世茂、龙湖等企业发展稳健,持有现金略有减少

  虽然大多数房企2016年现金持有量增加,但仍有少数房企的现金量出现了下降的情况,但下降幅度并不大。部分企业现金下降主要是因为企业2016年将资金偿还银行借贷、票据债券等等,总有息负债减少,改善财务结构,比如远洋地产、世茂等。部分企业是因为投资开发力度相对较大,但是为了保持财务的稳健融资力度相对较小,如龙湖、华润等。

  以龙湖地产为例,龙湖一直以稳健著称,历年负债率一直维持在较低水平,2016年龙湖负债率为53.94%,相比2015年又下降了0.66个百分点。此外2016年龙湖的综合融资成本为4.92%,相比2015年的5.74%又下降了0.82个百分点,处于民营企业的最低行列。为了维持财务的持续稳健,龙湖一直较为关注负债规模的控制,2016年龙湖共发行了118亿元的公司债,发债规模不大。与此同时龙湖还于2016年11月25日赎回了所有利率为6.875%的2019年到期的优先票据,赎回价约4.16亿多美元,这也造成了2016年龙湖的净有息负债仅增加了56亿元。

  虽然2016年龙湖的销售收入有着较好增长,2016年龙湖的合约销售金额为881亿元,同比增长62%,但投资开发力度也不小,约占了销售回款的九成。此外,龙湖同时坚持将每年销售回款的10%的资金投资于商业地产开发,以实现未来长期稳定的现金流。这就造成了一定的沉淀资金,这也从另一方面造成了企业现金流的减少。

  综合来看,2016大部分房企的持有现金都有不同程度的增长,这主要依赖于2016年整体市场环境较热,企业销售回款增加所致;此外部分企业为了实现规模的快速增长,通过融资来拉动现金流,以实现未来的后续再扩张。具体从企业来看,中国恒大、中海地产、融创中国等企业拥有现金较多,预计2017年将会进一步增加拿地或并购,加大房地产开发投资力度,维持销售规模增长的需要。而相对部分现金持有负增长的企业也应积极通过融资手段,推动销售的进一步扩张。

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  《房企财务系列之现金分析》目录

  一、2016年房企持有现金增加五成,90%的房企现金增加

  1、销售大涨、融资宽松,房企现金平均增长五成

  2、恒大现金超三千亿成最大金主,世茂、龙湖等企业现金持有缩水

  二、融资拉动恒大、融创等现金增加,回款为滨江、华发等提供保障

  1、恒大、融创等企业快速扩张,大规模融资备战未来

  2、华发、滨江等受益于市场较热,销售回款增加为主因

  三、世茂、龙湖等企业发展稳健,持有现金略有减少

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